Dans le secteur immobilier, la validité des chartes imposées aux promoteurs par les collectivités reste un sujet épineux, et à ce propos, un représentant de la Fédération des promoteurs immobiliers met en lumière une réalité troublante : ces documents, souvent conçus pour réguler le domaine, finissent régulièrement censurés par les juges pour contraintes abusives ! Le point sur le sujet avec Carlos de Matos du Groupe Saint-Germain.
Chartes et règlements : les villes serrent la vis aux promoteurs
Cahiers des charges, chartes, fiches de lots… la liste des règles et contraintes imposées par les villes et leurs sociétés d’aménagement aux promoteurs est longue. Mais, attention, tout cet empressement réglementaire ne passe pas toujours comme une lettre à la poste devant les tribunaux… Prenons par exemple le tribunal administratif de Rouen qui, en 2023, a rappelé à une commune qu’avec un PLUi déjà en place, elle n’avait pas son mot à dire sur la conception et la réalisation des projets immobiliers via une charte. Ou encore, la cour administrative d’appel de Bordeaux qui, en 2016, a déclaré que la fameuse charte de la construction de Bordeaux n’avait rien d’un texte réglementaire.
Sans oublier le Conseil d’Etat qui, dès 1996, tranchait net : un plan local d’urbanisme s’occupe des « constructions » et non des logements eux-mêmes, s’intéressant à l’enveloppe extérieure plutôt qu’au contenu. Plus récemment, en 2021, la cour administrative d’appel de Paris n’a pas été tendre non plus en sanctionnant les règles sur la taille des logements et le nombre de pièces, tout en admettant une petite exception par projet immobilier.
Quand la réglementation dérape
C’est un vrai bras de fer entre les promoteurs et les autorités, et à chaque fois que le juge entre en jeu pour pointer du doigt des contraintes abusives ou illégales, le verdict est sans appel : censuré ! Ces règles, qui tiennent plus du rapport de force économique et politique que de la légalité, semblent complètement à côté de la plaque. Et pour cause, elles ignorent royalement les réalités démographiques et les besoins concrets des Français. Prenez la taille des ménages, par exemple. En un demi-siècle, la famille française moyenne est passée de 3,2 à 2,1 personnes. Aujourd’hui, l’Insee nous dit que 37 % des foyers dans l’Hexagone sont occupés par une seule personne, et ce chiffre grimpe en flèche, surtout dans les grandes villes comme Paris où 600 000 personnes vivent seules.
Les familles se « desserrent », pour utiliser le jargon sociologique. Derrière ce terme, on découvre des tendances lourdes : divorces et vieillissement de la population réduisent le nombre de personnes par logement et boostent du même coup le nombre de ménages, et donc de logements nécessaires. Alors, pourquoi continuer à pousser les promoteurs à construire de grands appartements alors que les chiffres crient le besoin de petites typologies, de T1 à T3 ? C’est un paradoxe éclatant, une preuve que les politiques de logement locales ne collent plus aux besoins réels des gens.
Carton rouge aux chartes illégales
C’est un fait, les chartes se perdent en énumérations de surcoûts qui n’apportent rien au client. Elles viennent s’ajouter à des coûts de construction déjà exorbitants, sans parler des nouvelles normes qui débarquent tous les deux-trois ans. Résultat ? Le client, complètement désolvabilisé, ne peut plus accéder à la propriété, encore moins à de grands espaces… Il est grand temps de recentrer le débat sur le client, ses besoins réels et ses moyens. Il faut appliquer les textes et les PLU à la lettre, interdire et sanctionner les chartes qui n’ont pas lieu d’être, et laisser derrière nous les dérives de ces dernières années, boostées par un crédit trop bon marché. En clair, revenir au bon sens et loger les Français de manière adaptée.
Aujourd’hui plus que jamais, il s’agit de privilégier des typologies de logements plus petites, comme les T2 et T3, et des appartements flexibles, adaptés aux différentes étapes de la vie, et surtout plus abordables. Les pouvoirs publics, tant au niveau national que local, doivent se réveiller et agir de manière concrète et immédiate. Et une fois n’est pas coutume, l’Etat et les collectivités locales n’auront pas à mettre la main à la poche. Mieux encore, cela pourrait même générer des recettes via la TVA des ventes !
