Acheter, retaper, revendre et encaisser – voilà l’attrait du métier de marchand de biens. Mais derrière cette définition simplifiée, il y a toute une réalité qui nécessite de sérieuses connaissances en immobilier, un vrai flair pour la spéculation, et un certain volume d’investissement. Pas de réglementation stricte pour ce statut, mais il est souvent sage de s’entourer de conseils d’experts en droit immobilier et fiscal, tant la complexité peut s’inviter à la table des affaires. Le point sur le sujet avec Claire & John Bengtsson !
Marchand de biens, le rêve de l’immobilier spéculatif
Un marchand de biens, c’est tout simplement un professionnel de l’immobilier dont l’activité consiste à acheter pour revendre avec profit. Ses terrains de jeu ? Maisons, immeubles, terrains constructibles, actions de SCI… bref, tout bien susceptible de générer une belle plus-value une fois revalorisé. Contrairement à l’agent immobilier, qui est l’intermédiaire entre acheteurs et vendeurs, le marchand de biens est le propriétaire du bien qu’il propose à la vente. En somme, il joue en solo et parie sur sa capacité à flairer le bon coup.
Un statut de commerçant, avec quelques critères en plus
Dans le paysage juridique, le marchand de biens est vu comme un commerçant. Ce statut le rend naturellement redevable de ses déclarations au Registre du commerce et des sociétés (RCS) et impose la tenue de comptes annuels. Mais comment savoir si vous correspondez à ce statut ? Deux critères principaux : l’exercice habituel et l’optique spéculative.
L’exercice habituel
Ici, le terme « habituel » dépend du nombre de transactions, de leur fréquence et de l’ampleur de chaque affaire. Il ne s’agit pas d’une vente ponctuelle ou d’un investissement personnel, mais bien d’une série d’achats et de reventes qui constituent une activité. Par exemple, selon la jurisprudence du Conseil d’État, l’achat d’un immeuble pour revente unitaire en appartements peut faire de vous un marchand de biens. De même, acheter et revendre plusieurs appartements en l’espace de deux ans, comme dans certains cas jugés, vous place dans cette catégorie.
L’optique spéculative
A ce niveau, il s’agit d’analyser l’intention du marchand au moment de l’achat. Si, dès l’acquisition, l’objectif est clairement de revendre avec bénéfice, on est face à une démarche commerciale. Les bénéfices escomptés, la situation du bien, le délai entre l’achat et la revente sont autant d’indices pour déterminer si l’opération était purement spéculative ou non.
Le côté fiscal et les subtilités de la plus-value
Comme tout professionnel du commerce, le marchand de biens est soumis aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Sa TVA se base sur la marge brute, c’est-à-dire la différence entre le prix d’achat (travaux inclus) et le prix de vente. Un atout non négligeable pour le marchand de biens : il est exonéré des droits de mutation s’il revend dans un délai de cinq ans après acquisition. Attention cependant : en l’absence de revente, le fisc peut réclamer les droits qui avaient été exonérés, avec des frais d’acquisition réduits pouvant descendre jusqu’à 2 %, contre les 8 % classiques.
Quelles étapes pour devenir marchand de biens ?
On vous le dit tout de suite, devenir marchand de biens n’est pas pour tout le monde ! En effet, il faut avoir les reins solides financièrement, être capable de mobiliser une somme conséquente pour lancer la première opération et assumer les risques qui en découlent. Côté administratif, il est souvent conseillé de monter une structure adaptée, comme une SARL, une EURL, voire une SCI pour optimiser les projets et encadrer juridiquement l’activité.
Les transactions immobilières, surtout pour les débutants, peuvent vite tourner à la source d’ennuis juridiques ou fiscaux si elles sont mal préparées. Ici, l’expertise d’un avocat spécialisé en droit immobilier s’avère précieuse, surtout pour mettre en place une structure juridique qui tire le meilleur parti de la fiscalité. De plus, en cas de ralentissement d’activité, des requalifications fiscales peuvent compliquer les opérations.
