Le monde du droit est divers et varié. Beaucoup de spécialités et de filières le compose et il est difficile parfois de s’y retrouver. Le droit de l’urbanisme est le regroupement de règles rassemblées dans le Code de l’urbanisme. Il est là pour permettre l’organisation de l’aménagement de l’espace public et privé. Ce droit est là pour réglementer et encadrer toute construction, qu’il s’agisse de maison individuelle, d’immeuble, de parking ou de route. La procédure de délivrance et le champ d’application de ce droit ont été particulièrement modifiés par l’Ordonnance du 8 Décembre 2005 et par son décret du 5 Janvier 2007.
Tout ce qui est permis de construire, permis d’aménager, permis de démolir ou encore déclaration préalable se sont trouvés impactés. Cette réforme a même été complété par le vote et l’application de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014. C’est la loi ALUR qui a été mise en place pour un accès au logement plus facile et un urbanisme rénové. Le droit de l’urbanisme a plusieurs déclinaisons qui sont l’urbanisme réglementaire, l’urbanisme opérationnel et les autorisations individuelles d’urbanisme. C’est un droit qui touche au quotidien des foyers et des entreprises. Il est pourtant mal connu et parfois dénigré alors qu’il gère une grande partie de la cité.
Les autorisations individuelles d’urbanisme :
Ce sont des autorisations délivrées par les communes. Ces dernières leur permettent de pouvoir vérifier la conformité des travaux par rapport aux règles de l’urbanisme. Chaque commune édite et fait valoir son propre projet d’urbanisme et toutes les demandes de constructions ou modifications doivent alors être validées. Selon l’importance des travaux, les démarches ne sont pas les mêmes. Il faut déposer un permis –permis de construire, permis d’aménager, … – ou une déclaration préalable. Avant de commencer tous travaux, il vous est fortement recommandé de faire la demande d’un certificat d’urbanisme pour pouvoir ainsi obtenir des informations sur le terrain faisant l’objet des travaux.
Ce sont des décisions administratives individuelles que l’on qualifie de créatrices de droits et qui autorisent des projets d’aménagement ou de construction. Ces décisions sont délivrées par le maire au nom de la commune si cette dernière possède un document d’urbanisme comme un POS, PLU ou carte communale. Les principales décisions qui peuvent être prises sont :
- La décision de non-opposition à déclaration préalable.
- Le permis de démolir
- Le permis de construire
- Le permis d’aménager
Il est intéressant de noter que les contentieux de ces décisions sont quantitativement importants et ils concernent principalement les décisions de refus de permis de construire. Décisions de refus de permis de construire qui sont contestées par des pétitionnaires, ainsi que les décisions d’octroi qui sont en généralement contestées riverains ou associations. La loi encadre strictement la recevabilité de ces recours contre ces autorisations.
L’urbanisme réglementaire :
L’urbanisme réglementaire permet aux communes, aux établissements publics de coopération communale ou à l’État d’adopter, sur territoire bien définie et bien identifié, des normes ou des servitudes d’utilisation des sols opposables aux demandes individuelles d’aménagement ou de construction. C’est une manière de pouvoir parfaitement maitriser et de bien répertorier toutes les demandes de nouvelles constructions ou d’aménagement qui transformeraient le plan d’urbanisme. Plusieurs documents sont là pour encadrer ces demandes et les principaux sont :
- PLU, les plans locaux d’urbanisme. Ils ont remplacé depuis la loi du 13 décembre 2000 (dites loi SRU), les plans d’occupation des sols (POS)
- Dans les petites communes, les cartes communales délimitent les secteurs où les constructions sont autorisées et les secteurs ou les constructions sont refusées.
Il existe des cas où il n’y a ni POS ou PUL. Il faut pourtant que la loi et l’urbanisme et dans ces cas-là, c’est le Règlement national d’urbanisme qui va s’appliquer. Il y est présent notamment la règle de constructibilité limitée. Beaucoup de difficultés sont apparues avec le PLU et les contentieux sont nombreux. Pourquoi ? Car il limite les possibilités de construction d’un secteur du territoire, qu’il impose des servitudes nouvelles ou alors qu’il rend inconstructibles certaines parcelles qui l’étaient auparavant.
L’urbanisme opérationnel :
C’est le troisième des principaux composants qui font le droit de l’urbanisme. Cet urbanisme opérationnel permet de regrouper tout l’ensemble des actions conduites ayant pour objet la fourniture de terrains à bâtir, la construction de bâtiments ou le traitement de quartiers et immeubles existants. Cela comprend donc les recompositions urbaines, les réhabilitations, les résorptions de l’habitat insalubre. Il est possible de diviser en deux cet urbanisme :
- La phase maitrise foncière : elle regroupe les principaux outils de maîtrise foncière qui sont le droit de préemption urbain (DPU), le droit de délaissement, l’expropriation pour cause d’utilité publique et la zone d’aménagement différé (ZAD)
- La phase de procédures d’aménagement à titre principal qui regroupe les associations foncières urbaines (AFU), les lotissements et les zone d’aménagement concerté (ZAC)
Tout comme les deux autres catégories, l’urbanisme opérationnel donne lieu à de nombreux contentieux avec notamment l’utilisation abusive du droit de préemption. Toutes ces phases sont pourtant encadrées par le Code de l’urbanisme. Cela n’empêchent pas les associations d’essayer de faire annuler des décisions prises dans le cadre de ces deux phases.
Ce droit régit toute la vie de la cité et est là pour instaurer une certaine homogénéité et un certain ordre dans le domaine de l’urbanisme. Il est important de légiférer et de codifier certains actes et certains projets dit de vie pour ne pas laisser place à une urbanisation non maitrisée et non souhaitée. Le confort de vie et le bien-être des citoyens passent par l’instauration de lois et d’autorisations ayant pour objectif et pour but de permettre la meilleure entente et la plus parfaite cohabitation de la population.
