Selon l’article L145-14 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction est conférée au locataire par un bailleur lorsque celui-ci choisit de ne plus renouveler le bail commercial. L’objectif évident est de protéger les intérêts du locataire. Autrement dit, la loi lui donne le droit à prétendre à une indemnité quand sa demande de renouvellement de bail se voit refusée par le bailleur. Le point sur le sujet avec Georges Gaède, avocat au barreau de Paris.
Indemnité d’éviction : dans quels cas intervient-elle et quel est son montant ?
Pour pouvoir prétendre à une indemnité d’éviction, il est essentiel que le locataire exerce son droit au renouvellement du bail dans un délai de 6 mois avant la fin du contrat. Pour sa part, le bailleur peut accepter la demande et renégocier les termes du contrat, ou alors refuser et verser une indemnité d’éviction au preneur, qui sert de compensation pour la perte de bail.
Venons-en maintenant au montant de l’indemnité d’éviction.
En d’autres termes, comment l’évaluer ? Pour le savoir, il faut se référer à l’article L145-14 du Code de commerce, qui stipule que l’indemnité d’éviction est une compensation du « préjudice causé par le défaut de renouvellement » (du bail). L’article va plus loin en listant des éléments dont il faut tenir compte pour calculer l’indemnité. Il s’agit notamment du fonds de commerce, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation…
Outre ces éléments prévus par l’article L145-14 du Code de commerce, plusieurs décisions jurisprudentielles apportent de nouveaux indicateurs à prendre en compte lors du calcul de l’indemnité d’éviction : valeur marchande du fonds de commerce exploité au terme du bail, indemnités de licenciement éventuelles, indemnités pour perte de logement (bail mixte), frais accessoires dus à la perte de la clientèle…
L’évaluation judiciaire de l’indemnité d’éviction
Au cas où le bailleur et le locataire n’arrivent pas à un accord sur le calcul de l’indemnité d’éviction, il est possible de saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation des locaux, le but étant de demander l’évaluation judiciaire du montant de l’indemnité. Dès lors, les juges devront évaluer le montant à la lumière des critères que nous listons plus haut.
Indemnité d’éviction : les exceptions
Il faut savoir que tout locataire qui se voit refuser le renouvellement de son bail commercial ne peut automatiquement prétendre à une indemnité d’éviction. Il existe en effet des exceptions, dont certaines sont prévues par l’article L145-17 I° du Code de commerce. Il s’agit, en premier lieu, de la justification d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire, auquel cas le bailleur est exempté du paiement de l’indemnité.
Le texte prévoit toutefois que ce motif (inexécution d’une obligation contractuelle par le locataire, cession sans raison légitime du fonds…) ne peut être invoqué que lorsqu’il est poursuivi et renouvelé plus d’un mois après la mise en demeure. L’autre cas qui permet au bailleur d’être soustrait au paiement de l’indemnité d’éviction est le fait que l’immeuble soit dans un état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative.
